Água Branca · São Paulo
Uma varanda que atravessa o apartamento inteiro.
168 m², 4 quartos, 3 vagas. Água Branca, São Paulo.
Agendar visita privadaVisita privativa, no seu horário, sem outros interessados junto.
A ficha, sem rodeio
R$ 2.650.000
168 m² · 4 quartos, sendo 2 suítes · 3 vagas · 3 banheiros com box, 1 lavabo e 1 WC de serviço · Condomínio R$ 2.000/mês
Residencial Casa das Caldeiras, da Helbor e da Setin. Av. Francisco Matarazzo, 1850, Água Branca, São Paulo.
IPTU: o valor é apresentado na visita, com o carnê em mãos. Preferimos mostrar o documento a repetir um número de anúncio.
O cômodo que decide a visita
A varanda corre por toda a fachada social.
Ela começa na sala e não para mais. Cortina de vidro do piso ao teto, que fecha a varanda inteira quando o vento vira e some quando você quer a cidade dentro de casa. Do lado esquerdo, churrasqueira de alvenaria em tijolo aparente, do piso ao teto, com coifa embutida e grelha de altura regulável por manivela. Ao lado dela, bancada com tampo de granito preto, cuba de inox e o ladrilho hidráulico patchwork que sobe do tampo até o teto.
No mesmo espaço ainda cabem a ilha com banquetas altas, a mesa de madeira maciça com oito cadeiras e a cristaleira. Fechada com o vidro, esta varanda vira o cômodo mais usado do apartamento.
Tour em vídeo · 1 minuto e 7 segundos
O apartamento inteiro, filmado como ele é hoje.
Sem render, sem móvel inserido depois, sem cômodo que não existe. O tour percorre a varanda, a sala e a cozinha na ordem em que você vai andar na visita.
Assistir ao tour
Ambiente por ambiente
O resto da casa, sem promessa fora das fotos.
Três razões, e só três
Três razões para visitar este apartamento
A varanda atravessa a casa.
Ela tem largura para bancada, ilha, mesa de oito e circulação ao mesmo tempo, ao longo de toda a fachada social. A cortina de vidro decide se ela é sala ou terraço, e isso muda conforme o dia.
Quatro quartos e um escritório inteiro.
São quatro dormitórios, todos com armário embutido, e um escritório de marcenaria verde-água sob medida que abre direto na sala. Quem trabalha em casa não precisa tirar o quarto de ninguém para ter mesa.
168 m² num bairro de plantas de 52 m².
A metragem média dos imóveis na planta da Água Branca é 52 m². A metragem grande está saindo do bairro, não entrando: o que se lança hoje aqui tem, em média, menos de um terço deste apartamento.
Ficha completa
O que está dentro dos 168 m², e o que é do condomínio.
Dentro da unidade
- Varanda gourmet contínua com cortina de vidro, churrasqueira de alvenaria em tijolo aparente com coifa e grelha de altura regulável por manivela, bancada de granito preto com cuba de inox, ilha e jardim vertical
- Sala em L, estar e jantar integrados, com porta de correr de vidro em toda a extensão para a varanda
- Cozinha planejada fechada, com porta de serviço própria, cooktop a gás de 5 bocas, coifa de parede em inox, forno elétrico e micro-ondas embutidos em torre, bancadas de granito preto e bancada de refeições
- Escritório e biblioteca com marcenaria sob medida, prateleiras em L e bancada de trabalho corrida
- 4 dormitórios, sendo 2 suítes. Suíte master com antessala, closet aberto e penteadeira
- Armários embutidos em todos os dormitórios e também no corredor íntimo
- 3 banheiros com box de vidro, 1 lavabo com bancada de granito claro e 1 WC de serviço
- Ar condicionado split na sala, em três dormitórios e no corredor íntimo
- Aquecimento a gás por aquecedor de passagem instalado na área de serviço
- Área de serviço ampla, com duas janelas, tanque de louça, bancada de granito com armário, varal de teto retrátil e espaço para duas máquinas
- Interfone
- 3 vagas de garagem
Área comum do condomínio (fora dos 168 m² da unidade)
Os itens abaixo pertencem ao Residencial Casa das Caldeiras e são de uso comum dos moradores. Nenhum deles está dentro do apartamento.
- Piscina
- Academia
- Salão de festas
- Espaço gourmet do condomínio
- Playground
- Quadra
- Espaço jardinado
- Portaria
Prédio da Helbor e da Setin, com 4 apartamentos por andar, num total de 384 unidades. Nas 31 fotos e nos mais de quatro minutos de vídeo que recebemos do imóvel não há uma infiltração, uma mancha, uma trinca ou uma marcenaria descolando. O argumento aqui é conservação.
O que está ao redor
Até 16 minutos de carro dos quatro polos de escritório da cidade, ao mesmo tempo.
Centro, Paulista, Faria Lima e Itaim ficam todos abaixo de 10 quilômetros deste endereço, e nenhum passa de 16 minutos em fluxo livre.
O resto da rotina não pede carro. Supermercado, cinema, teatro, parque e pronto-socorro de referência estão dentro do raio de caminhada ou a poucos minutos de volante.
- Metrô Sesc-Pompeia, Linha 6-Laranja
- cerca de 5 minutos a pé
- Bourbon Shopping, com hipermercado, dez salas de cinema, uma sala IMAX e teatro de 1.500 lugares
- 5 minutos a pé
- Sesc Pompeia
- 6 minutos a pé
- Camino School, trilíngue
- 15 minutos a pé
- Hospital São Camilo Pompeia
- 4 minutos de carro
- Paulista, Faria Lima, Itaim e Centro
- todos abaixo de 16 minutos de carro, em fluxo livre
Tempos de carro medidos em fluxo livre. Em pico paulistano, multiplique os trajetos longos por dois ou três. Tempos a pé calculados a 4,5 km/h.
Sobre o metrô, com todas as letras. A estação Sesc-Pompeia da Linha 6-Laranja foi entregue e abriu em 2 de julho de 2026, a cerca de cinco minutos a pé daqui. Hoje ela roda em operação assistida: de segunda a sexta, das 10h às 15h, gratuita, fechada em fins de semana e feriados, com os trens em modo manual. A tarifa e a operação plena estão previstas para 2027, junto com o trecho até São Joaquim e a integração com a Linha 1-Azul e a Linha 4-Amarela. Ou seja: a estação já existe, e a operação plena chega em 2027. Quem compra hoje compra antes disso.
O endereço tem nome
O prédio se chama Casa das Caldeiras porque o terreno era da fábrica.
Este trecho da Av. Francisco Matarazzo foi, por décadas, o chão das Indústrias Reunidas Fábricas Matarazzo. No mesmo quarteirão, na mesma avenida, está a Casa das Caldeiras: construção de 1920, fachada de tijolo aparente em estilo industrial inglês, três chaminés de 46 a 54 metros, tombada pelo CONDEPHAAT em 1986 e restaurada entre 1998 e 1999 por Marcos Carrilho e Victor Hugo Mori. Ela funciona hoje como centro cultural.
Seis minutos a pé para o outro lado está o Sesc Pompeia, de Lina Bo Bardi, que também nasceu de uma fábrica antiga e virou um dos endereços mais visitados da cidade.
Dois galpões industriais preservados, duas requalificações que deram certo, e um condomínio que herdou o nome de um deles. Morar aqui é morar dentro dessa biografia, e não ao lado dela.
Transparência
O que você precisa saber antes de visitar.
Três coisas que um anúncio comum omite e que você descobriria sozinho na segunda visita. Preferimos que você saiba agora.
Você vai ouvir o estádio. O Nubank Parque (ex-Allianz Parque) fica a 440 metros daqui e realizou 77 eventos em 2024, entre 30 jogos e 47 shows. Em dia de evento a CET opera das 6h à 1h, com interdição total a partir do meio-dia na Rua Palestra Itália, na Diana e na Caraíbas, e bloqueio temporário da Av. Francisco Matarazzo no sentido Centro depois do evento. O que muda a conversa: o apartamento fica do outro lado da avenida e fora das ruas de interdição total, o que é uma situação diferente de morar na Palestra Itália ou na Diana. Peça ao Fred para visitar num dia de jogo e tire sua própria conclusão.
A região é de várzea. A Água Branca fica na planície ao sul do rio Tietê, com lençol freático raso, e a própria Prefeitura, ao anunciar as obras de drenagem, listou entre os pontos de alagamento as Avenidas Francisco Matarazzo, Pompeia e Sumaré, a Rua Turiassu e a Praça Marrey Júnior. As obras dos córregos Água Preta e Sumaré foram contratadas em julho de 2013, com R$ 200 milhões, para multiplicar a vazão das galerias, e reportagens de 2024 relatam que a execução se arrasta. Não localizamos registro de alagamento na avenida em 2025 ou 2026. Nossa recomendação, por escrito: pergunte ao síndico a cota da garagem e o histórico do prédio antes de assinar qualquer coisa.
O metrô ainda não serve o seu horário. A estação Sesc-Pompeia está entregue e a cinco minutos a pé, mas a Linha 6-Laranja roda em operação assistida: segunda a sexta, das 10h às 15h, gratuita, fechada em fins de semana e feriados. A tarifa e a operação plena estão previstas para 2027. Se você depende de metrô para ir trabalhar amanhã de manhã, esta estação ainda não resolve. Se você está olhando o endereço com horizonte de anos, ela já está construída e o preço de hoje ainda não a precificou.
Perguntas difíceis são bem-vindas na visita.
Seis perguntas com resposta honesta.
Você vai ouvir. Em 2024 o Nubank Parque (ex-Allianz Parque) realizou 77 eventos, entre 30 jogos e 47 shows. Em dia de evento a CET opera das 6h à 1h e fecha totalmente a Rua Palestra Itália, a Diana e a Caraíbas a partir do meio-dia, além de bloquear a Av. Francisco Matarazzo no sentido Centro logo depois do evento. O apartamento fica a 440 metros do estádio, do outro lado da avenida e fora das ruas de interdição total. Pergunte ao Fred quantos dias por ano isso realmente pesa e marque uma visita em dia de jogo.
A Água Branca fica em área de várzea, com lençol freático raso, e a Prefeitura listou a Av. Francisco Matarazzo entre os pontos de alagamento ao anunciar as obras de drenagem. As obras dos córregos Água Preta e Sumaré foram contratadas em julho de 2013, com R$ 200 milhões, e reportagens de 2024 apontam que a execução se arrasta. Não localizamos registro de alagamento na avenida em 2025 ou em 2026. Peça ao síndico a cota da garagem e o histórico do prédio. Um corretor que pede para você checar isso está do seu lado.
Ainda não. A estação Sesc-Pompeia abriu em 2 de julho de 2026 e está a cerca de cinco minutos a pé, mas a Linha 6-Laranja roda em operação assistida: segunda a sexta, das 10h às 15h, gratuita, fechada em fins de semana e feriados. A tarifa e a operação plena estão previstas para 2027. O valor dela hoje é de horizonte, e a estação já está construída e entregue.
Está no terço superior do próprio condomínio, onde há unidades pagando entre R$ 1.300 e R$ 2.200. A diferença pode vir da fração ideal, de vaga extra ou de fundo de obra em curso, e nós preferimos não improvisar explicação. O Fred pede a discriminação da taxa à administração e te mostra a planilha antes da proposta.
Tem. Os portais listam 47 unidades anunciadas neste condomínio, 21 delas com quatro quartos, sobre 384 apartamentos. Prédio grande e habitado há mais de uma década gira estoque, e isso joga a seu favor, porque te dá comparabilidade real. No recorte de unidades de 168 m² com as mesmas três vagas, o preço por metro desta fica abaixo da mediana do prédio, e o Fred abre os anúncios na tela durante a visita para você conferir um por um.
Não é. Está entregue e habitado há mais de uma década. A contrapartida é verificável: nas 31 fotos e nos mais de quatro minutos de vídeo que recebemos do imóvel não aparece uma infiltração, uma trinca, uma mancha ou uma marcenaria comprometida. O argumento aqui é conservação, e ela se checa com o olho na visita. Vale lembrar que a maior parte das aquisições no início de 2026 foi de imóvel usado.
Uma varanda dessas você precisa ver fechada e aberta, no mesmo dia.
A visita é privativa. Você e quem quiser levar, no horário que combinarmos, sem outros interessados no imóvel ao mesmo tempo e sem roteiro apressado. Você começa pela varanda, passa pelos quartos e pelo escritório, conhece as áreas comuns e decide no seu tempo.
Três campos e uma pergunta opcional.
Prefere conversar antes? O Fred responde direto por aqui.